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旅游地產(chǎn)存結(jié)構(gòu)性泡沫模式須改

文旅界 2014.05.23 10:32 閱讀量：49907

隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民人均收入水平跨過6000美元的關(guān)口，旅游業(yè)正迎來一個蓬勃的發(fā)展期。在房地產(chǎn)調(diào)

　　隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民人均收入水平跨過6000美元的關(guān)口，旅游業(yè)正迎來一個蓬勃的發(fā)展期。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不斷的大環(huán)境下，開拓新的領(lǐng)域正是房企的題中之一，旅游地產(chǎn)成為眾多房企的不二選擇。

　　萬達、恒大、雅居樂、碧桂園、華僑城、長隆集團、保利地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等大小房企大舉進入，紛紛跑馬圈地，全國各地旅游地產(chǎn)項目如燎原之勢，遍地而起。據(jù)統(tǒng)計，目前我國已面市的旅游地產(chǎn)項目共有2259個，遍布全國85個城市和地區(qū)。

　　在眾多房企紛紛進入的同時，現(xiàn)時不少旅游地產(chǎn)項目中旅游不足，更有借旅游圈地之嫌，在面對該細(xì)分市場的瘋狂、粗曠的增長后，競爭越來越大，可持續(xù)發(fā)展問題變得越來越突出，旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級成為許多業(yè)內(nèi)專家和開發(fā)商人士關(guān)注和討論的焦點。旅游地產(chǎn)正處在一個路口，下一步該往哪個方向走?

　　網(wǎng)易房產(chǎn)總編輯嚴(yán)家森對此接受財經(jīng)廣播FM95.3專訪，其認(rèn)為中國旅游地產(chǎn)迎來一個蓬勃發(fā)展期，但由于良莠不齊，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性泡沫，一些房企跑馬圈地，旅游地產(chǎn)項目出現(xiàn)“低效使用、低流動性、高空置率”的“兩低一高”情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重旅游資源、配套服務(wù)的打造，重視長期的經(jīng)營發(fā)展。

　　旅游地產(chǎn)進入蓬勃發(fā)展期存結(jié)構(gòu)性泡沫

　　據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，全國旅游目前面市已有2259個，遍布85個城市，全國從南到北，從東到西，隨處可見旅游地產(chǎn)項目。嚴(yán)家森認(rèn)為這一方面是經(jīng)濟發(fā)展，居民收入跨過6000美元關(guān)口后帶來的“蓬勃發(fā)展期”，同時也是住宅市場上的調(diào)控促使房企“尋找的新增長點”，紛紛進入旅游地產(chǎn)行列。

　　這幾年旅游地產(chǎn)迅猛發(fā)展，嚴(yán)家森表示有“跑馬圈地，大干快放的情況”，各項目良莠不齊，“符合旅游地產(chǎn)特質(zhì)的成功項目不是太多”，“有一定的結(jié)構(gòu)性泡沫”。

　　以地產(chǎn)為重模式存在“兩低一高”問題

　　旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，不少地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟也搞一下旅游業(yè)，將土地低價出讓給發(fā)展商，旅游地產(chǎn)存在圈地的情況，不少專家指出現(xiàn)時許多項目開發(fā)模式不成熟，不少開發(fā)企業(yè)仍然以開發(fā)住宅模式在進行，地產(chǎn)為重，旅游為輔，弊端重重。

　　嚴(yán)家森指出地產(chǎn)為重的不成熟開發(fā)模式導(dǎo)致不少項目出現(xiàn)了“兩低一高”情況，許多旅游地產(chǎn)項目低效使用旅游資源，甚至出現(xiàn)破壞性開發(fā);項目賣光后，業(yè)主后續(xù)要轉(zhuǎn)手很難，存在低流動性問題;此外就是高空置率，由于配套跟不上，或規(guī)劃運作不合理，或經(jīng)營不力，導(dǎo)致前去居住的人不多，使得許多項目令人感覺荒涼。

　　資源是基礎(chǔ) 要立足長遠(yuǎn)規(guī)劃和開發(fā)

　　面對存在的各種問題，不少房企也在探索各種模式去進行調(diào)整，華僑城、中坤、萬達等。其中萬達以“商業(yè)+旅游文化+地產(chǎn)”的模式，整合各方資源，目前發(fā)展迅速。嚴(yán)家森表示萬達模式可以從主題公園、酒店、電影、購物等等多元化地進行收益，回報期比較長一點，前期的投入也比較大，不過搭配上住宅等出售的產(chǎn)品，可解決短期資金回籠的問題，更多的旅游設(shè)施的收益可能是一個放長遠(yuǎn)的收益模式。

　　嚴(yán)家森指出，未來旅游地產(chǎn)的開發(fā)，要看房企的資金實力、資源整合能力還有運作能力，這樣才有長遠(yuǎn)發(fā)展的機會。其表示開發(fā)商要立足一種長遠(yuǎn)的規(guī)劃和開發(fā)，在占據(jù)一定的自然資源后，首先是要打造一個好的景區(qū)，讓大家愿意、樂意來旅游、休閑度假。

　　對于旅游地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)展，嚴(yán)家森覺得首先要非常尊重自然環(huán)境，尊重項目當(dāng)?shù)氐奈幕�、文脈、地脈，“這個是旅游的一個基礎(chǔ)資源”，其次要尊重、服務(wù)好人們旅游的這種需求，在各個方面的配套都需要比較完備的。嚴(yán)家森還表示房企也要多走出去，多借鑒已經(jīng)成功的開發(fā)模式，比如分時度假的模式，做好一些租賃服務(wù)，即可以保證業(yè)主的一些收益，同時又使得社區(qū)人氣較好，能夠長遠(yuǎn)地經(jīng)營下去。

休閑度假旅游地產(chǎn)